El compliance fiscal en inmobiliarias combina dos regímenes que muchas agencias gestionan por separado: las obligaciones tributarias de comisiones y ventas, y los deberes de prevención del blanqueo de capitales. Cada compraventa deja rastro en la escritura, el Registro, el Catastro y las comunicaciones notariales, por lo que la Administración detecta con rapidez una comisión no facturada, un anticipo no declarado o un pago fuera de los límites legales.
Este artículo plantea el sector desde la dirección jurídica y los administradores: qué obligaciones hay que poder acreditar y qué controles las respaldan. El análisis técnico de cada impuesto está en la guía sobre la fiscalidad de inmobiliarias: IVA, blanqueo e inspecciones.
Primera obligación: prevención del blanqueo de capitales
La Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo incluye entre los sujetos obligados a los promotores inmobiliarios y a quienes ejerzan profesionalmente actividades de agencia, comisión o intermediación en la compraventa de inmuebles (art. 2.1). Para los arrendamientos, el precepto fija umbrales de renta, de modo que no toda intermediación en alquileres entra en su ámbito.
Ser sujeto obligado implica un paquete de deberes que pueden exigir la inspección y el SEPBLAC: identificar al cliente y al titular real, conocer el propósito de la operación, aplicar medidas reforzadas si el riesgo lo exige, analizar las operaciones inusuales, comunicar los indicios de blanqueo, conservar la documentación durante el plazo legal, aprobar procedimientos internos y formar al personal. Una agencia que nunca ha documentado estas políticas queda expuesta a sanciones administrativas que pueden ser muy elevadas, con independencia de que exista o no un delito de fondo. Antes de diseñar el manual interno debe consultarse siempre el texto consolidado de la ley.
Segunda obligación: efectivo, arras y depósitos
La Ley 11/2021 redujo el límite general de pagos en efectivo de 2.500 a 1.000 euros, y a 10.000 euros para personas físicas con domicilio fiscal fuera de España que no actúen como empresarios o profesionales. La limitación se aplica cuando alguna de las partes es empresario o profesional, de modo que una comisión o una señal pagadas en metálico por encima del límite constituyen una infracción. Responden tanto quien paga como quien cobra, y la sanción alcanza el 25 % de la cuantía pagada.
Las arras y los depósitos exigen distinguir su naturaleza. Las arras penitenciales permiten desistir perdiendo lo entregado según el art. 1454 del Código Civil, y habrá que analizar si son anticipo del precio. Si hay pago anticipado, el IVA se devenga por el importe percibido (art. 75 de la Ley del IVA). Los depósitos fiduciarios son fondos recibidos por cuenta de clientes: no son ingreso propio y deben estar separados de la tesorería de la agencia. El error más grave es mezclarlos con la caja, porque la Administración puede considerarlos ingresos no declarados y existe además un riesgo evidente de apropiación indebida.
- Canalizar los pagos por cuenta bancaria y dejarlos identificados en la escritura.
- Política escrita sobre el límite de efectivo, comunicada a todo el equipo comercial.
- Cuenta separada, y conciliación periódica, para los depósitos de clientes.
Tercera obligación: facturar bien las comisiones
La comisión de mediación en la venta o el alquiler de un inmueble es una prestación de servicios sujeta a IVA al tipo general del 21 % según la Ley 37/1992. Que la compraventa subyacente pueda estar exenta no contagia la exención a la comisión. Los puntos que más se revisan son el devengo, incluidos los pagos anticipados; la factura a quien contrata la mediación, con la cuota separada; la localización del servicio cuando el cliente es un empresario no establecido en España, que exige documentar su condición; y las comisiones compartidas, donde cada agencia factura su parte, porque repartir el cobro sin facturar es un clásico de las actas.
En el Impuesto sobre Sociedades, la comisión se imputa en el ejercicio en que se devenga, con independencia de cuándo se cobre. El desfase entre la firma de la escritura y el cobro es una fuente habitual de ingresos imputados en el ejercicio equivocado. Si se pagan comisiones a colaboradores externos, debe analizarse caso por caso si procede retención, y si quien cobra es un falso autónomo el riesgo se traslada al ámbito laboral.
Cuarta obligación: clasificar bien los inmuebles propios
Si la sociedad adquiere un inmueble para venderlo en el curso de su actividad, es existencia: no se amortiza y su deterioro puede ser deducible. Si lo destina a uso propio o a alquiler, es inmovilizado o inversión inmobiliaria: se amortiza y el deterioro del inmovilizado no es deducible conforme al art. 13.2 de la Ley 27/2014. Las consecuencias en el IVA son igual de relevantes, porque la primera entrega de edificaciones por quien las promueve tributa por IVA, mientras que las segundas entregas suelen estar exentas con posibilidad de renunciar en ciertos supuestos. Documentar la intención de reventa y una contabilización coherente desde el primer día es la mejor prevención.
Software de facturación y calendario Verifactu
El Real Decreto-ley 15/2025 fijó el 1 de enero de 2027 para los contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades y el 1 de julio de 2027 para el resto de obligados. Hacienda comunicó el 5 de octubre de 2026 que prevé ampliar el plazo, con informaciones que apuntan a 2028, pero a mediados de octubre esa ampliación todavía debe aprobarse y publicarse en el BOE, por lo que la planificación debe tomar el calendario vigente como referencia. Tener o comercializar software que permita alterar registros puede dar lugar a multas elevadas por ejercicio (art. 201 bis de la Ley General Tributaria), de modo que conviene exigir al proveedor la declaración responsable de conformidad.
Responsabilidad de los administradores y preparación ante una inspección
El art. 43 de la Ley General Tributaria regula los supuestos de responsabilidad de los administradores, con un alcance que depende de cada caso. Un expediente con manual de prevención del blanqueo, política de efectivo, conciliación de depósitos y criterios contables documentados es la mejor evidencia de diligencia. El derecho de la Administración a liquidar prescribe a los cuatro años, y las actuaciones inspectoras duran con carácter general 18 meses, ampliables a 27 en los supuestos previstos. Cuando la discusión gira en torno al valor de un inmueble o de una sociedad, un informe pericial de ValiTax Informes Periciales puede ser decisivo.
Cómo puede ayudar LRB Tax & Legal
LRB Tax & Legal es un despacho experto en asesoramiento fiscal al sector inmobiliario y en defensa en inspecciones fiscales. Apoya a la dirección jurídica en la revisión del IVA de las comisiones, la clasificación contable de los inmuebles, los circuitos de cobro y la preparación de la documentación ante una comprobación.
Preguntas frecuentes
Sí, cuando ejerce profesionalmente actividades de agencia, comisión o intermediación en la compraventa de inmuebles, y también los promotores inmobiliarios, según el art. 2.1 de la Ley 10/2010. Debe aplicar diligencia debida y comunicar las operaciones sospechosas.
Solo hasta 1.000 euros cuando una de las partes es empresario o profesional, con un umbral de 10.000 euros para ciertos no residentes. Superarlo es una infracción que sanciona a quien paga y a quien cobra, con una multa del 25 % de lo pagado.
La Administración puede considerarlos ingresos no declarados y existe además un riesgo de apropiación indebida. Los depósitos son fondos de clientes: deben estar en cuenta separada, identificados en la operación y conciliados periódicamente.
Si la dirección de su inmobiliaria desea revisar estos controles o prepararse ante una posible inspección, puede contactar con LRB Tax & Legal para un primer análisis. Contenido informativo, que no sustituye al asesoramiento personalizado.