El contrato de arrendamiento de local de negocio: puntos criticos antes de firmar
El contrato de arrendamiento de un local de negocio es probablemente el contrato mas importante que firma una empresa en la fase inicial de su actividad, y uno de los que mas frecuentemente se firma sin el asesoramiento juridico adecuado. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula con detalle el arrendamiento de vivienda, pero para los arrendamientos de locales comerciales otorga a las partes una amplia libertad de pacto, lo que significa que casi todo lo que no se regule expresamente en el contrato queda a merced de lo que en ese momento quiera hacer la otra parte. El empresario que firma un contrato de arrendamiento de local comercial sin revisarlo con un abogado puede encontrarse atado durante anos a condiciones muy desfavorables.
Los puntos criticos que deben negociarse y regularse expresamente en el contrato de arrendamiento de local comercial son los siguientes. La renta y la actualizacion de la renta: si el contrato no establece un mecanismo de actualizacion de la renta, el arrendador puede pretender subir la renta unilateralmente cuando venza cada periodo de la renta. La clausula de actualizacion puede vincular la renta al IPC, a un indice sectorial o establecer un porcentaje fijo de incremento anual. La duracion y la prorroga: la LAU permite pactar libremente la duracion del arrendamiento de local. Los arrendamientos de corta duracion (uno o dos anos) exponen al arrendatario al riesgo de que el arrendador no renueve cuando ha invertido en acondicionar el local. El arrendatario con inversion en el local deberia negociar una duracion minima garantizada de cinco a diez anos, con opciones de prorroga. El derecho de traspaso: el arrendatario tiene derecho legal a traspasar el local — ceder el contrato junto con el negocio — a un tercero, pero el arrendador puede haberse reservado la opcion de retomar el local en esas circunstancias o cobrar una participacion en el precio del traspaso.
Las obras en el local y quien paga que
El contrato de arrendamiento debe regular con precision quien paga las obras de acondicionamiento del local al inicio del arrendamiento (habitualmente el arrendatario, que asume la inversion de adaptacion del local a su actividad) y quien paga las obras de conservacion y mantenimiento durante el arrendamiento. Las obras de conservacion necesarias para mantener el local en condiciones de habitabilidad y de ejercicio de la actividad son obligacion del arrendador, salvo que el contrato establezca otra cosa. Las obras de mejora que el arrendatario desee realizar en el local (reformas, nuevos equipamientos) requieren consentimiento expreso del arrendador, y al finalizar el arrendamiento el arrendador puede exigir la reposicion del local a su estado original o quedarse con las mejoras sin compensacion, segun lo que establezca el contrato. Para la revision juridica del contrato de arrendamiento de local comercial y la negociacion de las condiciones mas favorables, LRB Tax y Legal revisa y negocia contratos de arrendamiento de locales comerciales, garantizando que las clausulas criticas de duracion, renta, obras y traspaso protegen los intereses del arrendatario empresario. Para la valoracion del fondo de comercio acumulado en el local y del daño economico por desahucio o no renovacion improcedente del arrendamiento, ValiTax elabora los informes periciales de valoracion del fondo de comercio del local y del daño economico por extincion del arrendamiento comercial. Contacto: Contacto@LRB.es / +34 684 234 831.