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Dirección jurídica para construcción e inmobiliaria
Modificados, plazos y licencias: en ese triángulo se concentra la mayoría de las reclamaciones del sector. Y todas se gestionan mejor con el contrato bien redactado y con la documentación de obra al día que con una buena defensa posterior.
El contrato de obra
- Alcance y proyecto de referencia con versiones identificadas, para poder acreditar qué se contrató.
- Procedimiento de modificados: quién los ordena, cómo se valoran y cómo afectan a plazo y precio.
- Plazos y penalizaciones proporcionadas, con causas de prórroga definidas.
- Certificaciones y pagos, con procedimiento de aprobación y consecuencias del impago.
- Recepción con acta, reservas y plazo de garantía.
- Retenciones y garantías, con condiciones y plazo de devolución.
- Subcontratación con límites, responsabilidad y coordinación preventiva.
Ejecutar trabajos adicionales sin orden escrita y sin acuerdo de precio es la práctica más extendida y la causa más frecuente de conflicto. Un procedimiento sencillo de solicitud, valoración y aprobación evita la mayoría de esas discusiones.
Licencias y urbanismo
La actividad depende de títulos habilitantes con plazos, condicionantes y régimen de caducidad: licencias de obra, declaraciones responsables, licencias de primera ocupación y de actividad. A ello se añaden las cuestiones urbanísticas —clasificación del suelo, condiciones de edificabilidad, cesiones y cargas— cuyo análisis debe ser previo a la adquisición del suelo, no posterior. Un error aquí no se corrige con dinero.
Responsabilidad por vicios
| Tipo de daño | Régimen |
|---|---|
| Vicios estructurales | Responsabilidad decenal de los agentes de la edificación |
| Habitabilidad | Plazo intermedio de garantía |
| Acabados | Plazo corto frente al constructor |
| Garantías obligatorias | Seguro o garantía financiera según el tipo de edificación |
| Cantidades anticipadas | Garantía obligatoria en venta sobre plano |
Promoción y venta
En la venta a particulares se activa además el régimen de consumo: información precontractual, documentación que debe entregarse, garantía de las cantidades anticipadas en la venta sobre plano y control de cláusulas abusivas en los contratos de reserva y de compraventa. Es una de las áreas donde las inspecciones de consumo son más activas.
Esta página describe el marco general vigente en España y no sustituye al análisis del caso concreto. La normativa mercantil, laboral, penal y de protección de datos se modifica con frecuencia, y existen especialidades sectoriales y autonómicas: antes de tomar decisiones conviene verificar la redacción vigente de las normas citadas. Consúltenos su caso.
Sobre construcción e inmobiliaria
La propiedad no quiere pagar unos trabajos adicionales.
La posición depende de la prueba: si hay orden escrita o al menos constancia documental de la solicitud y de la aceptación tácita mediante actas de obra o correos, la reclamación es sólida. Si los trabajos se ejecutaron sin ningún rastro documental, la discusión se complica mucho. Es la razón por la que el procedimiento de modificados debe implantarse al principio de la obra, no cuando surge el conflicto.
Nos han denegado una licencia.
Hay que analizar la motivación y los plazos de recurso, que son breves. Según el caso, cabe subsanar y volver a solicitar, recurrir en vía administrativa o acudir a la contencioso-administrativa, y valorar si concurre silencio administrativo con efectos favorables. Lo importante es no dejar transcurrir el plazo mientras se negocia informalmente con el ayuntamiento, que es el error más frecuente.
¿Quién responde si aparece una grieta a los siete años?
Depende de la naturaleza del daño y del agente responsable: la normativa de la edificación establece plazos de garantía distintos según se trate de vicios estructurales, de habitabilidad o de acabados, con responsabilidad de promotor, constructor, proyectista y dirección facultativa según el origen del defecto. Determinar la causa técnica es el primer paso, y de ahí sale quién responde y con qué plazo.
¿Quién controla hoy las obligaciones legales de su empresa?
Si la respuesta es «cada uno un poco» o «el despacho, cuando le llamamos», hay riesgo acumulado que nadie está midiendo. Cuéntenos cómo está organizada su empresa y le devolvemos un diagnóstico con lo que falta, lo que está desactualizado, lo que puede sancionarse y en qué orden conviene resolverlo, con una propuesta de honorarios cerrada.